Due Diligence недвижимости

Термин Due Diligence был введен в оборот в 30-е годы XX века в Соединенных Штатах Америки. Первоначально он обозначал процедуру раскрытия информации брокером перед инвестором о компании, акции которой реализовались на открытом фондовом рынке.

В наше время это понятие приобрело довольно широкое значение. Сегодня под Due Diligence подразумевают комплексную проверку, проводимую с целью оценки разнообразных рисков, связанных с инвестированием. Как правило, она проводится при решении вопроса о покупке доли в бизнесе или бизнес-проекта в целом. Иногда Due Diligence определяют как надлежащее исследование, проводимое заинтересованными сторонами при подготовке документов по сделке с целью формирования доверительной основы в отношении истинности и полноты положений документов и содержащихся в нем фактов. В отдельных случаях этот термин обозначает сбор и анализ информации о потенциальных или существующих клиентах и партнерах с целью оценки их финансового состояния и благонадежности.

Целью Due Diligence является проведение анализа, позволяющего хозяйствующим субъектам исключить или в значительной степени минимизировать возможные негативные последствия заключаемой сделки, а также оптимизация бизнес процессов в дальнейшей деятельности компании.

Несмотря на то, что в каждом случае процедура Due diligence содержит свои особенности, существуют основные этапы проведения Diligence. Согласно сложившейся практике данными этапами являются:

• Уточнение целей, задач, исследования сроков её проведения, конкретизация объекта проверки, степень детализации и иные условия проведения Due Diligence;
• Определение методики исследования;
• Проведение интервьюирования ключевых сотрудников компании;
• Выборка документов для проверки, их систематизация и обобщение по определенной тематике;
• Анализ содержания выбранных документов на предмет их соответствия действующим правовым нормам и внутрикорпоративным стандартам, с одновременной констатацией первоначальных выводов и предложений по результатам правового анализа документов;
• Предоставление экспертного заключения и выдача рекомендаций.

Виды проведения Due Diligence

• Financial Due Diligence — финансовый анализ; дает заключение о способности предприятия приносить доход. Целесообразно проводить финансовый анализ одновременно с аудитом предприятия, в ходе которого определяются правильность ведения бухгалтерского учета, достоверность отчетности и другой документации и их соответствие нормативным актам. В процессе финансового анализа изучаются активы компании, её доходы, финансовые коэффициенты и система финансового планирования и контроля.
• Tax Due Diligence — налоговый анализ, дает заключение о тяжести налоговой нагрузки на предприятие. Так же, при постановке данной задачи, в ходе налогового анализа, может быть выявлена возможность налоговой оптимизации.
• Legal Due Diligence — система мероприятий юридической и правовой экспертизы, направленных на всестороннюю проверку законности планируемой сделки, инвестиционного проекта, включающее в себя оценку деятельности компании, а также объекта инвестирования, с правовой точки зрения, и выявление возможных рисков.

К Legal Due Diligence и следует отнести Due Diligence сделок с земельными участками и недвижимостью.

Due diligence необходим в случаях:

• Продажи своего бизнеса либо покупке готового.
• Открытия деятельности за рубежом.
• Создания совместного предприятия или слияния компаний.
• Предоставления доказательств состоятельности иностранному партнеру или инвестору.
• Проверки надежности и платежеспособности своего контрагента.
• Приобретения недвижимости за границей.

Due Diligence земли и объектов недвижимости

Земля как объект недвижимого имущества представляет особую хозяйственную ценность, и поэтому такие сделки требуют повышенного внимания со стороны участников хозяйственного оборота. Для того чтобы провести подобную сделку с минимальным риском, необходимо провести Due Diligence земельных участков и объектов недвижимости. Особенно это касается случаев приобретения за границей. В связи с этим каждому может потребоваться юридическое сопровождение международных сделок и не только.

Процедура Due Diligence сделок с земельными участками, как правило, проводится в несколько этапов, в ходе которых анализируются права продавца на земельный участок, история создания объектов, которые на нем расположены, права третьих лиц или продавца земельного участка на указанные объекты, цепочка приобретений земельного участка и объектов, на нем расположенных, наличие сервитутов и других обременений, анализ процедур приватизации. Только высококвалифицированные юристы смогут безошибочно и быстро решить все возникшие в процессе заключения сделки вопросы. Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью позволяет не беспокоиться о благополучном исходе заключаемой сделки.

Основные цели правового Due Diligence при сделках с недвижимостью:

Во-первых, в ходе Due Diligence устанавливается, может ли объект недвижимости с правовой точки зрения выступать в качестве предмета сделки (например, сформирован ли предлагаемый к продаже земельный участок и присвоен ли ему уникальный кадастровый номер, принят ли в эксплуатацию вновь построенный объект, а также не существует ли обременений и ограничений, способных повлиять на планируемую эксплуатацию объекта недвижимости).

Во-вторых, Due Diligence призван подтвердить, что лица, предлагающие заключить сделку с объектом недвижимости, действительно имеют на это право.

В-третьих, цель юридического Due Diligence заключается в выявлении рисков утраты прав на объект действующими правообладателями или будущим приобретателем.

При проведении Due Diligence сделок с земельными участками должны быть проверены следующие аспекты:

1. Наличие у продавца права распоряжения земельным участком;
2. Наличие обременений и ограничений в отношении земельного участка, в отношении совершения сделок с земельным участком;
3. Наличие споров, конфликтных ситуаций, предметом которых является земельный участок;
4. Необходимость согласования сделки с третьими лицами, государственными органами;
5. Необходимость (правильность) корпоративного согласования сделки её сторонами;
6. Правильность оформления землеустроительной, кадастровой и иной документации, используемой при совершении сделки;
7. Наличие ограничений и обременений на использование земельного участка в соответствии с целями покупателя по его использованию;
8. Назначение земельного участка и категория земель, возможности по изменению назначения или категории земельного участка в соответствии с целями покупателя по использованию земельного участка.

По результатам анализа в таких случаях готовится заключение, в котором отражаются все риски, если таковые существуют, а также способы их устранения либо минимизации. Учитывая все это, можно сделать вывод, что Due Diligence, равно как и юридическое сопровождение сделок с недвижимостью является практически обязательным условием для проведения сделки выгодной для обеих сторон.

Необходимо отметить, что во всем мире Due Diligence является обязательной процедурой при сопровождении сделок с недвижимостью, в том числе при совершении сделок с земельными участками. Непроведение Due Diligence до совершения сделок с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками, зачастую ведет к дополнительным расходам, а то и к утрате права собственности на объект, утрате вложенных инвестиций. По этой причине лучше заблаговременно позаботиться о надлежащем юридическом сопровождении сделок с недвижимостью, особенно, если речь идет о международных сделках и проведении Due Diligence.

Также наша компания оказывает услуги по проведению других видов Due Diligence, а кроме того проводит юридическое сопровождение международных сделок.

Об инвестициях и регистрации юридических лиц заграницей Вы можете более подробно прочитать на отдельной странице нашего сайта.

Сопровождение (оформление) сложных сделок с недвижимостью и проведение Due Diligence недвижимости осуществляется при содействии Экспертного совета нашей корпорации.

Пять причин выбрать нас

• Запуск делопроизводства только в случае наличия перспективы положительного исхода дела
• Избежание лишних расходов и риска встречных исков
• Возможность внутренней проверки подготовленных решений по делам перед их реализацией на практике
• Применение нестандартных решений в особо сложных делах
• Оперативное взаимодействие с широким кругом специалистов-практиков в других юрисдикциях